Qué mayoría necesita tu comunidad para prohibir pisos turísticos

Todavía no hay ningún piso turístico en tu edificio. Pero ya has visto lo que pasa dos calles más allá, y prefieres decidirlo tú, en junta y con tiempo, antes de que sea otro quien lo decida por ti alquilando su piso por días.

Esta es la diferencia entre actuar antes y actuar después: aquí no se trata de frenar un piso turístico que ya funciona, sino de dejar la puerta cerrada antes de que nadie la abra.

Equipo Comunias

28 de agosto del 2026

Qué mayoría necesita realmente tu comunidad

La cifra que hay que memorizar es una sola: tres quintas partes. Tres quintas partes de los propietarios, que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación. No vale la mayoría simple de los asistentes a la junta, y tampoco hace falta la unanimidad.

El acuerdo debe figurar expresamente en el orden del día de la convocatoria. No se puede votar como punto de ruegos y preguntas.

Se cuentan propietarios y cuotas, no pisos. Un propietario con varias viviendas suma su cuota en cada una, no un voto por cabeza.

El resultado se refiere tanto a prohibir la actividad turística como a autorizarla: la misma mayoría sirve para cerrar la puerta o para abrirla.

Nota legal

La Ley Orgánica 1/2025 reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y cambió el punto de partida: antes, un propietario podía alquilar su piso como turístico salvo que la comunidad votara expresamente en contra. Ahora la actividad turística está prohibida por defecto, salvo acuerdo expreso de la comunidad que la autorice, con la misma mayoría de tres quintas partes.

Esto significa que una comunidad que no quiere pisos turísticos ya no necesita hacer nada para mantener esa situación: le basta con no autorizar la actividad. El acuerdo expreso de prohibir sigue siendo útil, sobre todo porque deja constancia en acta y evita discusiones futuras sobre si hubo o no autorización tácita.

Cómo llevar el punto a la junta, paso a paso

Pide al administrador o al presidente que incluya el punto en el orden del día de la próxima junta, ordinaria o extraordinaria.

Redacta el acuerdo con claridad: si se trata de prohibir la actividad turística, de autorizarla con condiciones, o de dejar constancia de que no se autoriza mientras no haya un acuerdo expreso posterior.

Respeta los plazos de convocatoria y notificación que marca la ley, para que el acuerdo no pueda impugnarse después por un defecto de forma.

Haz constar el resultado de la votación en el acta con el detalle de propietarios y cuotas, no solo el resultado final.

El consejo del experto

Aunque la ley ya prohíbe por defecto la actividad turística sin autorización, muchas comunidades prefieren votar un acuerdo expreso de prohibición. No cambia el resultado legal, pero deja una prueba clara en acta que evita discusiones si en el futuro alguien alega que hubo un permiso verbal o una tolerancia de hecho.

Qué puede aprobar la comunidad, además de prohibir

Autorizar la actividad turística con condiciones concretas: horarios de entrada de huéspedes, número máximo de viviendas turísticas, normas de uso de zonas comunes.

Aprobar un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes para las viviendas de uso turístico, autorizadas o no, con la misma mayoría de tres quintas partes.

Modificar el acuerdo en el futuro, con la misma mayoría, si la comunidad cambia de opinión en cualquiera de los dos sentidos.

La ambigüedad ya no protege a nadie. Ahora hay que decidir.

Qué pasa con los pisos que ya funcionan como turísticos

Si en tu edificio ya hay un piso turístico operando desde antes de que la comunidad tomara cualquier decisión, conviene distinguir dos situaciones. Si esa actividad ya contaba con autorización expresa de la comunidad anterior a la reforma, el nuevo marco no la afecta de forma retroactiva. Si nunca hubo autorización expresa, la actividad entra directamente en el supuesto de prohibición por defecto, y la comunidad puede requerir su cese sin necesidad de un nuevo acuerdo específico para ese caso.

En comunidades de ciudades como Barcelona, donde varias viviendas cambian de uso turístico en cuestión de meses, llevar este punto a junta con tiempo evita tener que actuar después contra una actividad ya instalada, que siempre es más lenta y más desgastante de frenar.

Conclusión

Decidir esto en junta, con tiempo y sin presión de un caso ya instalado, es la diferencia entre gestionar una norma y gestionar un conflicto. La mayoría que hace falta es clara, el procedimiento también. Lo único que falta es que alguien lleve el punto al orden del día.

Preguntas frecuentes

01 ¿Qué mayoría hace falta para prohibir los pisos turísticos en mi comunidad?

Tres quintas partes de los propietarios, que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación, según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal tras su reforma por la Ley Orgánica 1/2025.

02 ¿Hace falta votar expresamente en contra, o basta con no autorizar la actividad?

Desde la reforma, la actividad turística está prohibida por defecto salvo autorización expresa. Votar un acuerdo expreso de prohibición no es obligatorio, pero deja constancia en acta y evita discusiones futuras.

03 ¿Puede la comunidad cambiar de opinión más adelante y autorizar los pisos turísticos?

Sí, con la misma mayoría de tres quintas partes, tanto para autorizar como para revocar una autorización previa.

04 ¿El acuerdo afecta a un piso turístico que ya funcionaba antes de la votación?

Si ya contaba con autorización expresa de la comunidad, no se ve afectado por un acuerdo posterior en contra. Si nunca tuvo autorización, entra directamente en el supuesto de prohibición por defecto.

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