Rellano, trastero y garaje: qué puedes hacer y qué no
El zapatero de tu vecino lleva dos años en el rellano. La bicicleta del 2ºA, apoyada en la pared del portal, cada vez ocupa un poco más. Y tú te preguntas si eso es simplemente una costumbre del edificio o si, en realidad, nadie tiene derecho a hacerlo.
La respuesta corta es que el rellano no es de nadie en particular, y eso cambia bastante las cosas.
La diferencia entre elemento privativo y elemento común
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Tu piso es un elemento privativo: dentro de sus paredes decides tú, con los límites generales que ya conoces. El rellano, el portal, la escalera, la fachada y, salvo que el título constitutivo diga otra cosa, buena parte de las zonas de paso son elementos comunes. Nadie es dueño individual de un elemento común, aunque todos paguen su cuota de mantenimiento.
Nota legal
El artículo 396 del Código Civil y el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establecen qué se considera elemento común por naturaleza: el suelo, vuelo, cimentación, estructura, fachadas, portal, escaleras y cualquier otro elemento necesario para el uso y disfrute adecuado del edificio.
El uso de los elementos comunes debe respetar el destino general del edificio y no puede perjudicar el derecho de los demás propietarios, conforme al artículo 7 LPH. Dejar objetos personales de forma permanente en una zona común entra dentro de esa limitación.
Prohibir de forma general tener mascotas en las viviendas es una limitación al uso de un elemento privativo, y ese tipo de restricciones solo puede incorporarse a los estatutos con el acuerdo de todos los propietarios, no de una mayoría, por cualificada que sea.
El rellano: qué se tolera y qué no
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El trastero: tuyo, pero no del todo tuyo
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Que el trastero figure a tu nombre en la escritura no significa que puedas hacer cualquier cosa dentro de él. Sigue siendo parte del edificio, y su uso está limitado por las mismas reglas generales que el resto de elementos privativos: no puede convertirse en vivienda, no puede almacenar materiales peligrosos o insalubres, y su uso no puede generar molestias al resto de la comunidad, por ejemplo, por olores o por riesgo de incendio.
La plaza de garaje: privativa, con condiciones
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Igual que el trastero, la plaza de garaje suele ser un elemento privativo, pero dentro de un espacio común, el garaje. Eso significa que puedes usar tu plaza con libertad para aparcar tu vehículo, pero no puedes invadir la plaza contigua, bloquear pasillos de circulación ni almacenar objetos que reduzcan el espacio de maniobra del resto de usuarios.
Qué hacer cuando el vecino se pasa de la raya
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El consejo del experto
Conclusión
La confusión entre lo privativo y lo común es la raíz de buena parte de los conflictos de convivencia. Saber dónde termina lo tuyo, y defenderlo con el procedimiento correcto, evita que la costumbre se convierta en la ley no escrita del edificio.
¿Tienes un conflicto por el uso de una zona común en tu edificio? Consulta nuestro servicio de Gestión de Conflictos y resuélvelo con el respaldo de la normativa, no de la costumbre.
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Preguntas frecuentes
01 ¿Puedo dejar mi bicicleta en el rellano si no molesta a nadie?
El rellano es un elemento común, y su ocupación permanente con objetos personales no suele estar permitida aunque en un momento dado no moleste a nadie, porque puede afectar a la evacuación en caso de emergencia y sienta un precedente para el resto de vecinos.
02 ¿Es mi trastero completamente mío para hacer lo que quiera?
Es un elemento privativo, pero sigue formando parte del edificio y está sujeto a las mismas limitaciones generales que cualquier otro elemento privativo: no puede usarse como vivienda ni generar riesgos o molestias a la comunidad.
03 ¿Puede la comunidad obligarme a retirar objetos de mi plaza de garaje?
Si esos objetos invaden espacio común, bloquean pasillos de circulación o afectan a la plaza contigua, sí, la comunidad puede requerir su retirada conforme a las normas generales de uso de los elementos comunes.
04 ¿Qué puedo hacer si mi vecino lleva años ocupando el rellano y nadie ha dicho nada?
El paso del tiempo no convierte una ocupación irregular en un derecho adquirido sobre un elemento común. Se puede plantear en junta y solicitar la retirada, con independencia de cuánto tiempo lleve la situación.